À compter du 1er janvier 2027, le calcul du diagnostic de performance énergétique va de nouveau évoluer. Cette réforme concerne principalement les logements utilisant l’électricité pour le chauffage ou la production d’eau chaude.
Le coefficient utilisé pour convertir l’électricité en énergie primaire passera de 1,9 à 1,7. Une modification qui peut sembler très technique, mais dont les conséquences seront concrètes pour de nombreux propriétaires : selon les estimations gouvernementales, environ300 000 logements actuellement classés F ou G pourraient sortir du statut de passoire énergétique sans travaux supplémentaires.
Pour les propriétaires qui envisagent de vendre ou de louer leur bien en 2027, cette évolution mérite donc une attention particulière.
En résumé
À partir du 1er janvier 2027 :
- le coefficient de conversion de l’électricité passera de1,9 à 1,7;
- les logements utilisant beaucoup d’électricité seront les principaux concernés ;
- environ300 000 logements F ou G pourraient sortir du statut de passoire énergétique ;
- aucun logement ne verra son classement se dégrader à cause de cette réforme ;
- les anciens DPE resteront valables ;
- une nouvelle étiquette pourra être téléchargée gratuitement auprès de l’Ademe, sans refaire le diagnostic.
Pourquoi le calcul du DPE change-t-il encore en 2027 ?
Le DPE ne mesure pas directement la facture réelle d’électricité d'un logement. Il utilise notamment une notion appelée énergie primaire.
Pour l’électricité, la consommation finale est multipliée par un coefficient permettant de prendre en compte l’énergie nécessaire à sa production et à son acheminement.
Ce coefficient était autrefois fixé à 2,58. Il est ensuite passé à 2,3, puis à 1,9 au 1er janvier 2026. Il sera abaissé à 1,7 au 1er janvier 2027.
Pour comprendre simplement l'effet de cette réforme, prenons l'exemple officiel d'un logement entièrement électrique consommant 100 kWh/m² d'énergie finale.
Avec un coefficient de 1,9, le DPE retient 190 kWh/m² d'énergie primaire. Avec le nouveau coefficient de 1,7, cette consommation calculée tombe à 170 kWh/m².
Le logement n'a pourtant pas changé et sa consommation réelle non plus. C'est la manière de prendre en compte l'électricité dans le DPE qui évolue.
300 000 passoires énergétiques en moins
C'est évidemment la conséquence la plus spectaculaire de cette réforme.
Au 1er janvier 2025, environ 3,2 millions de résidences principales étaient classées F ou G.
Selon l'étude d'impact du Gouvernement, le changement de coefficient permettrait à environ 300 000 logements de quitter les classes F et G, soit une diminution proche de 10 % du nombre de passoires énergétiques.
Dans le détail, les estimations évoquent environ :
200 000 logements sortant de la classe Fet100 000 logements sortant de la classe G.
Les logements chauffés à l'électricité seront logiquement les principaux bénéficiaires de cette évolution.
Il faut cependant être précis : tous les logements électriques ne changeront pas automatiquement de classe.
Pour certains, la baisse sera insuffisante pour franchir le seuil permettant de passer, par exemple, de F à E. Dans de rares cas, notamment pour certaines petites surfaces, l'amélioration pourrait même atteindre deux classes.
Est-ce que mon DPE actuel devra être refait ?
Non.
C'est un point important pour les propriétaires.
Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2027 resteront valables selon leur durée normale de validité.
En revanche, lorsqu'un logement bénéficie du nouveau calcul, son propriétaire pourra obtenir gratuitement une attestation officielle indiquant sa nouvelle étiquette DPE, directement depuis l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.
Il suffira d'indiquer le numéro du DPE existant.
Cette attestation :
- remplacera l'étiquette figurant sur le DPE initial ;
- conservera la même date de fin de validité que le DPE d'origine ;
- pourra être utilisée pour une vente ou une mise en location ;
- ne nécessitera pas une nouvelle visite du diagnostiqueur.
La démarche sera disponible à compter du 1er janvier 2027.
Un meilleur DPE ne signifie pas forcément un logement mieux isolé
C'est probablement le point le plus important à comprendre.
Un logement qui passe de F à E grâce au nouveau coefficient n'aura pas soudainement de nouvelles fenêtres, une toiture mieux isolée ou des murs plus performants.
La réforme modifie le calcul, pas le bâtiment.
Un logement mal isolé restera donc potentiellement coûteux à chauffer et inconfortable en hiver, même avec une meilleure étiquette énergétique.
Le Gouvernement précise d'ailleurs que les caractéristiques du logement restent inchangées et que la rénovation énergétique demeure un élément essentiel pour améliorer durablement les performances d'un bâtiment.
Quelles conséquences pour une vente immobilière ?
Pour un propriétaire vendeur, le changement peut être important.
Le DPE est devenu en quelques années un véritable élément d'appréciation d'un bien immobilier. Les acquéreurs regardent désormais attentivement :
la classe énergétique, le montant estimatif des consommations, le mode de chauffage, l'isolation et les travaux susceptibles d'être nécessaires.
Faire passer un logement de G à F, ou surtout de F à E, peut donc modifier la perception du bien par les acquéreurs.
Cela ne signifie évidemment pas qu'un bien prendra automatiquement de la valeur. Le prix reste déterminé par son emplacement, son état, ses caractéristiques, son terrain, son exposition, les travaux à prévoir et le marché local.
Mais lors d'une commercialisation, une étiquette énergétique plus favorable peut supprimer un frein important pour certains acheteurs.
Et pour les logements destinés à la location ?
L'enjeu est encore plus important pour les propriétaires bailleurs.
Le calendrier actuel des interdictions de location reste inchangé :
les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir de 2028 et les logements classés E à partir de 2034.
Un logement qui passerait de F à E grâce au nouveau calcul pourrait donc se retrouver dans une situation réglementaire très différente.
Il sera toutefois indispensable d'analyser chaque dossier individuellement et de ne pas anticiper un changement de classement sans avoir réalisé le nouveau calcul.
Dans les Hautes-Alpes, cette réforme mérite une attention particulière
Sur notre territoire, cette évolution du DPE peut avoir une importance particulière.
Dans le Pays des Écrins, le Briançonnais, le Guillestrois-Queyras, autour de Vars, Risoul, Vallouise-Pelvoux, mais également vers Gap et l'Ubaye, nous rencontrons régulièrement des appartements, maisons de village et chalets utilisant largement l'électricité pour le chauffage ou la production d'eau chaude.
Les contraintes climatiques de montagne rendent également la question de l'isolation et du chauffage particulièrement sensible.
Pour un propriétaire envisageant une vente en 2027, il pourra donc être intéressant de regarder attentivement son DPE avant de fixer définitivement sa stratégie de commercialisation.
Un logement actuellement classé F ou G pourrait avoir une étiquette différente quelques mois plus tard.
En revanche, une amélioration administrative du DPE ne doit pas masquer l'état réel du bâtiment. Dans nos vallées de montagne, la qualité de l'isolation, les menuiseries, la toiture et le système de chauffage restent des critères particulièrement importants pour les acquéreurs.
Faut-il attendre 2027 pour vendre ?
Pas nécessairement.
Chaque situation doit être étudiée individuellement.
Une réforme annoncée du DPE ne constitue pas, à elle seule, une raison suffisante pour retarder un projet immobilier de plusieurs mois.
En revanche, pour un logement électrique actuellement situé à proximité d'un seuil entre deux classes énergétiques, il peut être utile d'en mesurer les conséquences.
Dans le cadre de mes estimations et de mes accompagnements vendeurs, en tant que conseiller immobilier Capifrance et Eco-conseiller CASAM dans les Hautes-Alpes, j'intègre déjà le DPE, les éventuels travaux énergétiques et leur impact sur la commercialisation du bien dans mon analyse.
L'objectif n'est pas simplement de regarder une lettre comprise entre A et G, mais de comprendre ce qu'elle signifie réellement pour les futurs acquéreurs et pour la valeur du bien.
Comment savoir si votre logement va changer de classe en 2027 ?
Si votre logement est chauffé à l'électricité et qu'il est actuellement classé E, F ou G, la question mérite d'être posée.
À compter du 1er janvier 2027, l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe permettra de télécharger gratuitement la nouvelle attestation lorsque le classement évolue.
Si vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement dans les Hautes-Alpes et souhaitez comprendre l'incidence du DPE sur sa commercialisation, vous pouvez également me contacter afin d'intégrer ce point dans l'analyse globale de votre bien.
Michel Moynier
Conseiller immobilier Capifrance
Hautes-Alpes, Pays des Écrins, Guillestrois-Queyras, Briançonnais et secteurs environnants
Retrouvez également mes conseils et mes actualités immobilières sur mon blog Capifrance :
https://michel-moynier.capifrance.fr/fr/blog
FAQ : DPE 2027
Quand le nouveau calcul du DPE entrera-t-il en vigueur ?
Le nouveau coefficient de 1,7 s'appliquera à compter du1er janvier 2027.
Tous les logements électriques vont-ils gagner une classe ?
Non. Leur consommation en énergie primaire calculée diminuera, mais cela ne suffira pas systématiquement à franchir le seuil d'une nouvelle classe.
Un logement peut-il perdre une classe avec la réforme ?
Non. Le Gouvernement précise qu'aucun logement ne verra son étiquette se dégrader à cause de ce changement de coefficient.
Dois-je refaire mon DPE en 2027 ?
Non. Les DPE existants resteront valables. Une attestation gratuite pourra être obtenue auprès de l'Ademe lorsque le nouveau calcul modifie l'étiquette du logement.
Un passage de F à E signifie-t-il que le logement consommera moins ?
Non. Le bâtiment et sa consommation réelle ne sont pas modifiés. C'est la méthode de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisée dans le DPE qui change.
AUTEUR :
Michel MOYNIER,
Conseiller Immobilier Indépendant sur les Hautes Alpes. Tel : 06 33 86 86 39. Mail : [email protected]
